「FIREした後の収入、株だけで大丈夫なんやろか？」
「不動産投資って、不労所得として実際どうなんや？」
FIREを目指す人、あるいは達成した人なら、一度は考えるテーマやと思う。
俺自身、不動産投資には昔から興味があって、本を購入・図書館・立ち読み合わせて100冊以上読み、セミナーにも足を運び、有名不動産投資インフルエンサーに物件評価までしてもらった。
……それでも、長年購入できへんかった。
理由はただ一つ。
「ビビった」。これだけや。
今日は、100冊読んでもビビり倒していた俺が、なぜ最終的に購入を決断したのか。
そして実際に買ってみて感じた「FIRE後における不動産の価値」について、本音で話すわ。
1. なぜ俺は100冊読んでも「ビビって」買えへんかったのか
不動産投資に興味を持ったのはFIREを目指し始めたころや。
でも何年も真剣に検討しながら、購入できへんかった。
主な理由は3つあったんや。
① ローンへの心理的な抵抗
不動産はローンを借りて購入するもの。日本人のローンや借金への恐怖心はバブル崩壊以降、脈々と受け継がれている。俺もその例外やなかった。
② 流動性の低さ
株なら今すぐ売却できるけど、不動産はそうはいかへん。いざというときにすぐ現金化できないという不安が常につきまとった。
③ 1度の金額が大きい
物件に不具合があって賃貸できなくなったら身動きが取れなくなる。株と違って損切りも簡単やない。その怖さが決断を阻んでいた。
100冊以上本を読んで、セミナーに行って、インフルエンサーに相談しても、最後の一歩が踏み出せへんかった。
2. FIRE直前、ビビりが消えた「決定打」
そんな俺の背中を押したのは、2022年、いよいよFIREが見えてきた時の「ある気づき」やった。
「サラリーマンじゃなくなったら、信用力がなくなる。ローンで不動産は買えなくなるやん！」
これが決定打やった。
インフレ時代の「借金」は味方になる
しかもちょうど、日本もインフレに傾いてきた時期やった。
インフレはお金の価値が下がり、物の価値が上がることや。
ローンでお金を借りて不動産を持つというのは、インフレ局面では理にかなった戦略なんや。
借りた時点の金額で返済し続ける一方で、物件価値や賃料（インフレと連動しやすい）は上昇していく——。
この「インフレ・ヘッジ」の効果に気づいた時、借金への恐怖が「戦略的なレバレッジ」へと変わったんやな。
俺はFIREする前に購入しておこうと決断し、都心に2物件を取得した。
3. FIREして実感した「買ってよかった」3つの理由
結果として、今のところかなり「買ってよかった」と思っとる。
① 不動産価格が値上がりしている
2025年上半期のデータでは、東京都の中古マンション成約㎡単価が前年比+10.6%と大きく上昇した。
もともと日本の不動産投資スタイルは賃貸収入のインカムゲインを目的とするものやったけど、ここ10年ほどは都心の不動産が上昇し続けているのでキャピタルゲインも期待できる状況になっている。
ただし注意も必要や。
都心部を中心に価格が上昇している一方で、郊外では下落傾向に転じたエリアも見られるという二極化が進んでいる。
不動産は「どこに買うか」が全てやと改めて実感しとる。
② 資産ポートフォリオの分散ができる
不動産は株と違って価格が日々上下するようなことがほぼない。
株式市場が暴落しても、不動産の価値は急激には変わらへん。
株以外で安定した資産を保有できるのは、精神的な安定につながる。
③ 税負担を軽減できる
不動産の経費や減価償却費を計上することで、サラリーマンの給料で支払った所得税を相殺することができる。
これによって実質的な税負担を軽減できる。
FIREして収入が変わった状況でも、この節税効果は大きい。
株式投資と不動産投資の比較
株式投資と不動産投資の違いを比較表にするで。
| 項目 | 株式投資 | 不動産投資 |
| 流動性（現金化） | 非常に高い（即日） | 低い（数ヶ月〜） |
| 初期資金 | 少額から可能（数千円〜） | まとまった資金、またはローン |
| 管理の手間 | ほぼなし | あり（管理会社への委託等） |
| 価格変動 | 大きい（暴落あり） | 比較的安定している |
| インフレ耐性 | あり（企業業績による） | 非常に強い（賃料・物件価格） |
| FIRE後の役割 | 資産の「爆発力」担当 | 資産の「安定」担当 |
不動産投資は株式投資に比べて手軽とは言えん。
でも、これだけ特徴に違いがあるからこそ、両方の資産を持っておくことが安定につながると俺は思っとる。
4. これから不動産投資を検討するFIRE志望者へ
俺が実際に購入したのは2物件程度なので偉そうなことは言えへんけど、検討している人にアドバイスするとしたらこれや。
◉まずは都心の物件から始めること。
東京のど真ん中の物件は割安感がなくなっているかもしれへんけど、単純に需要が高いためいきなり大きく値下がりする可能性は低い。
地方の物件は利回りが高く見えても、空室リスクや将来の価格下落リスクが都心より高い。
◉FIREを目指すなら、サラリーマンのうちに購入を検討すること。
会社員の信用力はローンを借りる上で非常に重要や。
FIREして収入がなくなると、ローンの審査が通らなくなる可能性が高い。
他人の資本（ローン）で資産を購入して運営できるのは、会社員の大きな特権や。
それでも金額は大きいしローンも発生するので、慎重に検討するに越したことはないけどな。
株式投資と不動産投資の違いをまとめると
株式投資は流動性が高く、少額から始められて、管理が簡単で、価格変動が大きい。
ちなみに、株式投資のインデックス投資か個別株投資かについてはこっちの記事に書いたで。
不動産投資は流動性が低く、まとまった資金（またはローン）が必要で、管理の手間がかかるが、価格変動が比較的安定していて節税効果もある。
どちらが優れているというわけやない。
自分の状況や目標に合わせて組み合わせることで、より強固な資産基盤が作れると俺は思っとる。
⚠️ 免責事項 この記事は筆者個人の経験と見解をもとに書いています。不動産投資は個人の状況によって結果が大きく異なります。投資判断は必ずご自身の責任で行ってください。
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