「住宅ローンが残っているのにFIREしていいんですか？」
俺への質問でよくあるパターンや。
答えを先に言う。住宅ローンが残っていてもFIREはできる。むしろ現金一括で買う方がもったいない場合がある。
今日はその理由を数字で証明するわ。
俺は一括で買える資金があってもローンを組んだ
2022年ごろ、俺は不動産を購入した。
そのとき、現金一括で購入できる資金は手元にあった。それでもローンを組んだ。
理由はシンプルや。**「投資に使える種銭を残すため」**や。
現金一括で家を買うということは、その瞬間に手持ちの現金が大きく減るということや。その現金が投資に回っていれば、複利で何倍にも増やせる可能性がある。
ローンを組んで金利を払いながら、残した現金を投資で増やす——この戦略が長期的に見てどれだけ有利かを、具体的な数字で見てほしい。
3000万円のローンを組んだ場合vs現金一括の衝撃的な差
3000万円の住宅を購入する場合を考えてみよう。
現金一括で購入した場合 3000万円を一度に支払って終わり。手元の現金が3000万円減る。
住宅ローンを組んだ場合（金利1.5%、35年） 月々の返済額は約9.2万円、35年間の総返済額は約3858万円。 つまり利息として約858万円を余分に払う計算になる。
一見すると「858万円も余分に払うなんて損やない？」と思うかもしれへん。
でもここで考えてほしい。ローンを組んだことで手元に残った3000万円を投資に回したらどうなるか。
【3000万円を35年間投資した場合の複利計算】
▪️年利5%で運用した場合：35年後に約1億6548万円（元本の約5.5倍）
▪️年利7%で運用した場合：35年後に約3億2030万円（元本の約10.7倍）
ローンの総返済額が3858万円やから、差し引きしても——
▪️年利5%の場合：約1億2690万円のプラス
▪️年利7%の場合：約2億8172万円のプラス
要は、今日の3000万円は将来も3000万円やないということや。これが「現金一括で買わずにローンを組んで投資に回す」戦略の威力や。
複利の威力についてはとても大事やから、こっちでも書いた。よかったら読んでみてや。
「借金は怖い」という思い込みを疑ってほしい
「借金というだけで怖い」と感じる人は多いと思う。
これは俺たちの世代まではバブル崩壊後の悲惨な話が伝え聞こえていることが影響していると思っとる。不動産価格が暴落して、多額のローンだけが残った——そんな話が刷り込まれているからや。
でも冷静に考えてほしい。
ローンを借りられるということは、社会的な信用があるということや。
しかも住宅ローンは金利が非常に低い。2026年現在の変動金利は0.5〜2%程度が主流で、これは投資の期待リターンをはるかに下回る。
株式投資の長期的な期待リターンが年5〜7%であれば、1〜2%の金利で借りた資金を5〜7%で運用できれば、差額分だけ確実にプラスになる計算や。
ローンは使い方次第で「少ない力で大きな利益を生み出す道具」になる。問題はローンそのものではなく、使い方と金額の妥当性やと俺は思っとる。
「ローンを先に完済してからFIRE」は正解か
FIREを目指している人の中に「ローンを完済してからFIREしよう」と考えている人がいる。
気持ちはわかる。借金がない状態でFIREした方が安心感があるやろ。
でも俺の考えはこうや。
ローンを完済することで、せっかく投資に回せる種銭を消してしまうのはもったいない。
特に低金利の住宅ローンがある場合、その資金を繰り上げ返済に使うより、投資に回し続けた方が長期的には資産が大きくなる可能性が高い。
もちろん「借金がない状態の安心感」という精神的な価値もある。それを優先したい人を否定するつもりはない。
ただ純粋に数字で考えるなら、低金利のローンはそのままにして投資を続けることで、複利の力を最大限に活かせるということは覚えておいてほしい。
俺がローンを組んで不動産投資をした話ももしよければ読んでみて。
注意すべきこと：身の丈に合わないローンはNG
ここで一つ大事なことを言う。
「ローンを組んでいい」というのは、あくまで身の丈に合った金額のローンに限る話や。
月々の返済が生活を圧迫するほどの借入は論外や。返済できなくなれば、せっかく積み上げてきた資産を切り崩す羽目になる。最悪の場合は家を失う。
住宅ローンの目安として「借入額は年収の5〜7倍以内」「月々の返済額は手取りの25%以内」という考え方があるけど、FIREを目指すなら投資に回せる余力を確保できる範囲に抑えることが大事や。
まとめ：住宅ローンはFIREの敵じゃない
住宅ローンとFIREの関係をまとめるとこうや。
低金利の住宅ローンを組んで投資資金を残す方が、長期的な資産形成に有利なケースが多い。「ローン完済してからFIRE」にこだわる必要はない。ただし身の丈に合わない借入は禁物で、月々の返済が生活と投資を圧迫しない範囲に抑えること。
住宅ローンは怖いものやない。使い方を間違えなければ、FIREを加速させる味方になり得るものやと俺は思っとる。
⚠️ 免責事項 この記事は筆者個人の見解をもとに書いています。住宅ローンや投資判断は個人の状況によって大きく異なります。重要な金融判断は必ずご自身の責任と、必要であれば専門家への相談の上で行ってください。
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